خرید خانه بدون استفاده از تسهیلات بانکی برای بسیاری از خانوادهها دشوار است. به همین دلیل، بانکها و نهادهای مالی مختلف طرحهای متنوعی برای وام خرید مسکن ارائه میکنند تا متقاضیان بتوانند بخشی از هزینه خرید یا ساخت خانه را تأمین کنند. اگرچه بانک مسکن اصلیترین مرجع پرداخت این تسهیلات محسوب میشود، اما برخی بانکهای دیگر نیز امکان ارائه وام مسکن را دارند.
انواع وام خرید مسکن
تسهیلات مسکن در قالب طرحهای مختلفی ارائه میشود که هرکدام شرایط، سقف و نحوه بازپرداخت متفاوتی دارند. مهمترین انواع این وامها عبارتاند از:
وام مسکن جوانان
وام جوانان یکی از طرحهای بلندمدت بانک مسکن است که بر پایه سپردهگذاری تدریجی ارائه میشود. متقاضی پس از افتتاح حساب پسانداز جوانان باید بین ۵ تا ۱۵ سال بهصورت ماهانه مبلغ مشخصی را به حساب خود واریز کند. میزان این سپرده در طول سالها افزایش پیدا میکند و در پایان دوره، امکان دریافت وام تا سقف ۴ میلیارد تومان وجود خواهد داشت.
این تسهیلات بیشتر مناسب افرادی است که از سنین پایین برای خرید خانه در آینده برنامهریزی میکنند.
وام اوراق مسکن
یکی از رایجترین روشهای دریافت تسهیلات خرید خانه، استفاده از اوراق حق تقدم یا همان اوراق «تسه» است. در این روش، متقاضی بدون نیاز به سپردهگذاری طولانیمدت میتواند با خرید اوراق، از بانک مسکن وام دریافت کند.
سقف این تسهیلات در سال ۱۴۰۴ بهصورت زیر تعیین شده است:
- تهران: ۵۰۰ میلیون تومان
- مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر: ۴۰۰ میلیون تومان
- سایر شهرها: ۳۰۰ میلیون تومان
برای زوجین، این مبالغ دو برابر خواهد بود؛ بهعنوان مثال سقف وام زوجین در تهران به یک میلیارد تومان میرسد.
وام مسکن روستایی
افرادی که در روستاها یا شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر جمعیت زندگی میکنند، میتوانند از وام مسکن روستایی استفاده کنند. این تسهیلات برای ساخت، خرید یا نوسازی واحدهای مسکونی روستایی در نظر گرفته شده و توسط بانکهایی مانند ملی، مسکن، ملت، صادرات، تجارت، رفاه، سپه، کشاورزی و پستبانک پرداخت میشود.
ثبتنام این وام هم بهصورت حضوری و هم آنلاین امکانپذیر است.
وام مسکن ایثارگران
تسهیلات ویژه ایثارگران بهصورت قرضالحسنه پرداخت میشود و سقف آن برای شهرهای بزرگ تا ۷۵۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است. مدت بازپرداخت این وام حداکثر ۲۰ سال است و دریافت آن نیاز به معرفینامه رسمی از بنیاد شهید و امور ایثارگران دارد.
این وام قابل انتقال به شخص دیگر نیست.
وام مسکن بازنشستگان
بازنشستگان فاقد مسکن یا مستأجر نیز میتوانند از تسهیلات ویژه خرید خانه بهرهمند شوند. ثبتنام این طرح از طریق صندوق بازنشستگی کشوری انجام میشود.
مبلغ این وام برای افراد مجرد حدود ۳۵۰ میلیون تومان و برای بازنشستگان متأهل تا ۵۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.
وام بافت فرسوده
مالکان خانههایی که در محدوده بافت فرسوده شهری قرار دارند، امکان دریافت تسهیلات نوسازی و بازسازی را خواهند داشت. سقف این وام ۶۰۰ میلیون تومان است و پرداخت آن در چند مرحله انجام میشود.
بخشی از این وام بدون سود و بخش دیگر با نرخ سود مصوب بانکی ارائه میشود. البته متقاضیان باید توانایی پرداخت اقساط ماهانه نسبتاً سنگین این تسهیلات را داشته باشند.
شرایط دریافت وام مسکن
برای دریافت وام خرید خانه، متقاضی باید چند شرط اصلی را داشته باشد. برخی از این شرایط میان اغلب بانکها مشترک است:
- حداقل سن ۱۸ سال
- داشتن درآمد ثابت و توانایی بازپرداخت اقساط
- ارائه مدارک شغلی و فیش حقوقی معتبر
- نداشتن بدهی بانکی یا چک برگشتی
در برخی طرحها، مانند وام مبتنی بر سپرده، فقط افرادی امکان استفاده دارند که تاکنون از این تسهیلات استفاده نکرده باشند. به همین دلیل، بسیاری از متقاضیان برای دریافت مجدد وام، ناچار به خرید اوراق تسه هستند.
همچنین معمولاً عمر بنای ملکی که برای خرید معرفی میشود نباید بیش از ۲۵ سال باشد و ارزش ملک نیز باید متناسب با مبلغ وام درخواستی باشد.
طبق مقررات جدید، امکان دریافت همزمان دو وام برای خرید یک ملک توسط بستگان درجه یک نیز فراهم شده است.
مدارک لازم برای دریافت وام خرید مسکن
برای تشکیل پرونده و دریافت تسهیلات مسکن، معمولاً ارائه مدارک زیر ضروری است:
- اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه خریدار و فروشنده
- مبایعهنامه دارای کد رهگیری
- اصل و کپی سند ملک
- بنچاق و صورتمجلس تفکیکی
- پروانه ساخت و مدارک شهرداری
- مدارک شغلی و گواهی اشتغال به کار
- افتتاح حساب بانکی به نام متقاضی
- مدارک مربوط به وکالتنامه در صورت معامله وکالتی
در زمان تشکیل پرونده، حضور خریدار و فروشنده در دفترخانه الزامی است و امکان معرفی وکیل برای دریافت تسهیلات در برخی مراحل وجود ندارد.
اوراق مسکن چیست و چه کاربردی دارد؟
اوراق حق تقدم مسکن یا «تسه» راهی سریع برای دریافت وام خرید خانه محسوب میشود. افرادی که فرصت سپردهگذاری بلندمدت ندارند، میتوانند با خرید این اوراق، بدون انتظار طولانی برای دریافت تسهیلات اقدام کنند.
در واقع، خرید اوراق به معنای خرید حق استفاده از تسهیلات بانکی است و متقاضی پس از تهیه تعداد مشخصی اوراق، امکان دریافت وام را خواهد داشت.
دریافت وام با سند ملک
در بسیاری از موارد، خود ملکی که قصد خرید آن را دارید بهعنوان وثیقه وام در رهن بانک قرار میگیرد. در این روش، بانک مبلغ وام را هنگام انتقال سند به فروشنده پرداخت میکند و سند خانه تا پایان بازپرداخت اقساط نزد بانک باقی میماند.
مهمترین شرایط دریافت وام با سند خانه شامل موارد زیر است:
- داشتن سند رسمی و معتبر
- ارزشگذاری مناسب ملک نسبت به مبلغ وام
- برخورداری از شغل ثابت و درآمد کافی
- نداشتن سابقه بدهی معوق بانکی
پایان انحصار بانک مسکن در انتشار اوراق
براساس تصمیم بانک مرکزی، انحصار انتشار اوراق حق تقدم مسکن از بانک مسکن برداشته شده است. به این ترتیب، سایر بانکها نیز میتوانند اوراق مربوط به تسهیلات مسکن را منتشر کنند. این تصمیم میتواند باعث افزایش رقابت میان بانکها و تسهیل دسترسی متقاضیان به وام خرید خانه شود.
سوالات متداول وام خرید مسکن
وام خرید مسکن شامل چه مدلهایی میشود؟
بهطور کلی تسهیلات خرید خانه در قالب وام سپردهگذاری، وام اوراق مسکن، وام روستایی، وام بازنشستگان، وام ایثارگران و وام بافت فرسوده ارائه میشود. هرکدام از این تسهیلات شرایط، سقف و نحوه بازپرداخت متفاوتی دارند.
تفاوت وام مسکن یکم با وام اوراق چیست؟
وام مسکن یکم مخصوص افرادی است که برای نخستین بار قصد دریافت وام خرید خانه را دارند و باید مدتی در بانک سپردهگذاری کنند. اما وام اوراق برای کسانی مناسب است که نمیخواهند مدت طولانی منتظر بمانند یا قبلاً از تسهیلات مسکن استفاده کردهاند و حالا قصد دریافت مجدد وام دارند.
آیا برای دریافت وام مسکن باید سپردهگذاری کرد؟
در برخی طرحها مانند وام مسکن جوانان یا وامهای مبتنی بر سپرده، متقاضی باید برای مدتی مشخص در بانک سپردهگذاری کند. اما در روش دریافت وام از طریق اوراق تسه، نیازی به سپردهگذاری بلندمدت نیست.
سقف وام خرید مسکن چقدر است؟
مبلغ وام بسته به نوع تسهیلات و محل سکونت متفاوت است. معمولاً سقف وام در تهران بیشتر از سایر شهرهاست و برای زوجین نیز مبلغ تسهیلات افزایش پیدا میکند.
چه مدارکی برای دریافت وام خرید مسکن لازم است؟
برای تشکیل پرونده وام معمولاً مدارکی مانند کارت ملی و شناسنامه، مبایعهنامه دارای کد رهگیری، سند ملک، مدارک شغلی، گواهی اشتغال به کار، مدارک شهرداری و افتتاح حساب بانکی مورد نیاز است.
آیا امکان دریافت وام مسکن بدون سپرده وجود دارد؟
بله. متقاضیان میتوانند از طریق خرید اوراق حق تقدم مسکن یا همان اوراق تسه، بدون نیاز به سپردهگذاری طولانیمدت، وام دریافت کنند.
آیا میتوان وام مسکن را با سند همان خانه دریافت کرد؟
بله. در بیشتر موارد، سند همان ملکی که خریداری میشود تا پایان بازپرداخت اقساط در رهن بانک قرار میگیرد و بهعنوان ضمانت وام استفاده میشود.
آیا امکان تعویض وثیقه وام مسکن وجود دارد؟
بله. وامگیرنده میتواند سند ملک دیگری را جایگزین وثیقه قبلی کند. این ملک میتواند متعلق به خود فرد یا شخص دیگری باشد. البته اگر سند متعلق به فرد دیگری باشد، معمولاً این جایگزینی بهصورت موقت و برای مدت محدود انجام میشود.
برای دریافت وام مسکن چه شرایطی لازم است؟
داشتن حداقل ۱۸ سال سن، درآمد ثابت، توانایی پرداخت اقساط، نداشتن بدهی بانکی و ارائه مدارک شغلی معتبر از مهمترین شرایط دریافت تسهیلات مسکن هستند.
آیا میتوان همزمان دو وام روی یک ملک دریافت کرد؟
خیر. معمولاً امکان دریافت همزمان دو وام فعال روی یک سند وجود ندارد و ابتدا باید یکی از تسهیلات تسویه شود.
آیا وام مسکن به بازنشستگان هم تعلق میگیرد؟
بله. بازنشستگان فاقد مسکن یا مستأجر میتوانند از تسهیلات ویژه بازنشستگان استفاده کنند. مبلغ وام برای افراد مجرد و متأهل متفاوت است.
اوراق تسه چیست؟
اوراق تسه درواقع اوراق حق تقدم دریافت وام مسکن هستند که با خرید آنها میتوان بدون انتظار طولانی، از تسهیلات خرید خانه استفاده کرد.
آیا خانههای قدیمی هم شامل وام مسکن میشوند؟
بله، اما معمولاً عمر بنا نباید بیشتر از سقف تعیینشده توسط بانک باشد. در بسیاری از بانکها، خانههایی با عمر کمتر از ۲۵ سال شرایط مناسبتری برای دریافت وام دارند.
